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Medidas en contratos de alquiler ante el COVID-19

El 31 de marzo, el BOE publicó el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, por el cual se adoptaron medidas urgentes para hacer frente a la crisis del corona virus. 

Algunos de estos artículos afectan directamente al alquiler de viviendas (excluyendo locales comerciales y oficinas), bajo la LAU de 1994 y sus posteriores modificaciones.

Seas arrendador o inquilino, el artículo que te presentamos puede serte interesante.

 

Procesos de desahucio y lanzamientos adjudicados antes del estado de alarma

Después del estado de alarma, por un periodo máximo de 6 meses tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley, se suspenderán las celebraciones de juicios en los procedimientos de desahucio por contratos de alquiler para el inquilino que acredite una situación de vulnerabilidad derivada del COVID-19 que le ha imposibilitado encontrar una alternativa habitacional para él y las personas que convivan con él.

Se considera que el arrendatario está en una situación de vulnerabilidad si se cumplen conjuntamente los siguientes requisitos:

  1. Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). (537,84,-€/mes X 3)
  2. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar

No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

 

Prórroga de contratos que acaben durante el estado de alarma o hasta dos meses después de su finalización

Para los contratos que finalicen entre el 1 de abril de 2020 y los dos meses posteriores, en general la prórroga será de 6 meses y se aplicará en caso de que el arrendatario se lo haya solicitado al arrendador. Dicha prórroga deberá cumplir todas las condiciones contractuales del contrato, incluyendo el precio del alquiler.

 

Moratoria de pagos del alquiler

Debemos diferenciar entre propietario gran tenedor y propietario no-gran tenedor. El propietario gran tenedor es cualquier persona física o jurídica propietaria de más de 10 inmuebles urbanos (sin contar garajes ni trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500m2.

El inquilino vulnerable tiene hasta el día 1 de mayo para solicitar una moratoria en el pago del alquiler, sea el propietario del inmueble propietario gran tenedor o no-gran tenedor.

En caso de que inquilino vulnerable y propietario gran tenedor no hayan llegado a un acuerdo previo, el propietario gran tenedor tendrá 7 días para comunicar la decisión, que puede ser una de estas dos:

  1. Reducir la renta hasta la mitad durante el plazo del estado de alarma y hasta un máximo de 4 meses si el inquilino sigue encontrándose en una situación de vulnerabilidad
  2. Aplazar el pago de la renta durante el estado de alarma y hasta 4 mensualidades posteriores al estado de alarma si el inquilino sigue encontrándose en una situación de vulnerabilidad. Dicho aplazamiento deberá recuperarse en menos de 3 años o dentro de la duración del contrato, si finalizase antes.

En caso de que el inquilino vulnerable y el propietario no-gran tenedor no hayan llegado a un acuerdo previo, el arrendador puede no aceptar ningún acuerdo sobre el aplazo del alquiler, de modo que el inquilino podrá acceder a ayudas proporcionadas por el Gobierno para hacer frente a las rentas.

 

Ayudas por parte del Gobierno a los inquilinos

Los inquilinos que cumplan las condiciones para ser considerados vulnerables podrán solicitar financiación, avalada por el Estado, a su entidad financiera, para que se destine íntegramente al pago de la renta de hasta 6 mensualidades. Dicha financiación será de 900€ mensuales o del 100% del alquiler para importes inferiores.

El inquilino tendrá que devolver el importe antes de los próximos 6 años, siendo prorrogables 4 años más.

 

Reflexión de Ramon Riera entorno al Real Decreto Ley 11/2020

Todas las medidas por parte del Gobierno que sean en aras de tranquilizar la ciudadanía durante el estado de alarma son bienvenidas. Debemos tener en cuenta que dichas medidas pueden ejercerse en caso de que no haya acuerdo entre inquilino y propietario. Por lo tanto, es importante recordar que se da prioridad al consenso entre ambas partes.

No obstante, puede resultar paradójico que este Decreto Ley abarca sólo el ámbito de la vivienda, sin aludir a los contratos de oficinas y locales comerciales. Este hecho podría no evitar una crisis en los pequeños comercios y pymes, quienes ante la imposibilidad de poder hacerse cargo de los gastos (incluyendo la renta donde se ubica su negocio) tuviesen que cerrar.

Por otra parte, el Decreto Ley sólo ayuda a los inquilinos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad por razones derivadas del COVID-19, quedando excluidas razones derivadas a otras causas.
Por parte del arrendador, la diferencia entre arrendador gran tenedor y no-gran tenedor es crucial. Parece que el Decreto Ley pueda no amparar en su totalidad al arrendador no-gran tenedor que, al fin y al cabo, es el propietario tradicional en España. Dichos arrendadores podrían caer también en una situación de riesgo en caso de que no cobren su renta o no la reciben en el plazo establecido.

Eurofincas gestiona las propiedades de nuestros clientes y sus rentas desde hace más de 30 años. Sea arrendatario o arrendador, nuestro equipo está a su disposición en caso de que tenga cualquier duda.

 

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