La ley de vivienda aprobada en el mes de mayo del año pasado ha desatado muchas controversias e incertidumbre entre propietarios e inquilinos. A primera vista parece que las nuevas disposiciones buscan equilibrar la balanza entre los derechos y deberes, sin embargo, un análisis más profundo revela que el aumento de los instrumentos de protección al inquilino genera una descompensación en contra del propietario que puede desencadenar más turbulencias en un mercado de alquiler en el que los pequeños propietarios son los grandes proveedores de vivienda.
El pago de la retribución del profesional inmobiliario a cargo del propietario
Una de las primeras consecuencias que se ha visualizado, es que los gastos de tramitación y gestión del arrendamiento de una vivienda destinada a la residencia habitual de sus futuros inquilinos pasan a ser una carga económica que debe costear exclusivamente el propietario, anulando cualquier capacidad de negociación en este apartado, alterando así el principio de la autonomía de la voluntad factor nuclear de la libertad de empresa.
Evidentemente, esta medida pensada para aliviar a los inquilinos, parece que hasta la fecha ha tenido un efecto contrario, ya que parte del incremento de los alquileres de estos últimos trimestres debemos atribuirlo a la necesidad de compensar estos nuevos costes adicionales para los arrendadores. Una medida populista, con un resultado inflacionista.
Dificultades para Recuperar la Posesión: Un Laberinto Procesal
Un elemento que genera efectos que aún no están cuantificados y que desde la óptica mediática no se visualiza suficiente, son las modificaciones en el proceso judicial en el caso que el propietario deba recurrir a él para recuperar la posesión de sus viviendas alquiladas u ocupadas. Las nuevas normas procesales y civiles, que buscan proteger a los ocupantes vulnerables, convierten la recuperación de una vivienda en un laberinto burocrático. En un reciente Congreso Inmobiliario se determinó que, al incremento de la duración de los procesos judiciales por la sobrecarga de la Administración de Justicia, debe añadirse los cambios que afectan la eficacia del proceso sumario aprobado en 2018, y las demoras, especialmente hostiles, en los casos que el arrendador sea un gran tenedor, pudiendo según el desarrollo del proceso y las características del propietario alargar dicha recuperación hasta los 30 meses.
Limitación de Rentas: Una contención moderada
La medida estrella que la ley introduce es una contención moderada de las rentas en áreas de mercado tensionado. Esta medida, de aplicación potestativa por parte de las CCAA, pretende frenar las subidas descontroladas de los precios de alquiler, aunque sin cerrar las puertas a incrementos ajustados a ciertas condiciones. La propuesta que hace la ley de vivienda no es de la radicalidad que contenía la ley catalana, sin embargo, la ausencia de los dos índices que debe dar a conocer el Estado mantiene incertidumbres que para nada benefician al mercado del alquiler.
Además, con la posibilidad de adoptar el nuevo concepto de gran tenedor, la ley pone en el punto de mira a los poseedores de unas pocas viviendas. La definición adoptada, única en el panorama occidental, plantea más preguntas que respuestas en determinados casos, y cierra las puertas a un avance de la profesionalización del mercado de alquiler.
Resultados adversos: la ironía de las consecuencias legislativas
La ley ha generado efectos colaterales, contrarios a los pretendidos y que merecen nuestra atención. El alud de preguntas que se reciben sobre otras alternativas a las del alquiler para residencia habitual, como el alquiler de temporada o el alquiler de habitaciones, delatan la inquietud que ha generado la norma. Además, el contexto temporal en el que se ha aprobado esta ley ha agravado la disminución en la oferta de viviendas para arrendar y la salida de pequeños inversores del mercado, especialmente el catalán, donde hace un más de un semestre se anunció la aprobación del área tensionada y la disminución a tan solo cinco viviendas de la conceptualización del gran tenedor.
Además, hemos observado como ha aumentado exponencialmente la solicitud de la presencia de avaladores en los contratos de alquiler, o como la selección del inquilino en ámbitos de gran demanda es cada vez más estricta, certificando con ello, que probablemente buena parte de las medidas puedan ser beneficiosas exclusivamente para aquellos hogares que actualmente viven de alquiler, pero que la ley puede dificultar el acceso a una vivienda a aquellas personas que no dispongan de los recursos económicos recurrentes necesarios para acreditar que no ocasionarán dificultades en el transcurso de la relación arrendaticia.
La polarización ideológica en torno a la legislación sobre vivienda en esta última década no ha hecho más que generar inseguridad jurídica. Los ciudadanos y los inversores buscan estabilidad y previsibilidad, no una constante lucha que pone en riesgo la durabilidad de cualquier política de vivienda.
La ley de vivienda ha puesto en marcha una serie de mecanismos complejos y, en ocasiones, contradictorios. La vivienda, un derecho fundamental y una necesidad básica, se ha convertido en el epicentro de un debate que va más allá de los muros de un hogar. Propietarios e inquilinos merecen una ley que ofrezca soluciones claras y estables, que garantice la seguridad y promueva un mercado equitativo. Mientras tanto, navegamos en un mar de incertidumbres, que no parece que vaya a cesar, con el anuncio de más medidas de carácter coercitivo que en nada ayudarán si la Administración no está dispuesta a poner los recursos económicos para generar un parque de vivienda pública suficiente y convertirse así en el actor principal en el mercado inmobiliario de alquiler.