La llei d'habitatge aprovada al maig de l'any passat ha desfermat moltes controvèrsies i incertesa entre propietaris i inquilins. A primera vista, sembla que les noves disposicions busquen equilibrar la balança entre els drets i deures, però una anà lisi més profunda revela que l'augment dels instruments de protecció al inquilà genera una descompensació en contra del propietari que pot desencadenar més turbulències en un mercat de lloguer en el qual els petits propietaris són els grans proveïdors d'habitatge.
El pagament de la retribució del professional immobiliari a cà rrec del propietari.
Una de les primeres conseqüències que s'ha visualitzat, és que les despeses de tramitació i gestió de l'arrendament d'un habitatge destinat a la residència habitual dels seus futurs inquilins passen a ser una cà rrega econòmica que ha de costejar exclusivament el propietari, anul·lant qualsevol capacitat de negociació en aquest apartat, alterant aixà el principi de l'autonomia de la voluntat, factor nuclear de la llibertat d'empresa.
Evidentment, aquesta mesura pensada per alleujar els inquilins, sembla que fins a la data ha tingut un efecte contrari, ja que part de l'increment dels lloguers d'aquests últims trimestres hem d'atribuir-lo a la necessitat de compensar aquests nous costos addicionals per als arrendadors. Una mesura populista, amb un resultat inflacionista.
Dificultats per recuperar la possessió: un laberint processal
Un element que genera efectes que encara no estan quantificats i que des de l'òptica medià tica no es visualitza suficient, són les modificacions en el procés judicial en el cas que el propietari hagi de recórrer a ell per recuperar la possessió dels seus habitatges llogats o ocupats. Les noves normes processals i civils, que busquen protegir els ocupants vulnerables, converteixen la recuperació d'un habitatge en un laberint burocrà tic. En un recent Congrés Immobiliari es va determinar que, a l'increment de la durada dels processos judicials per la sobrecà rrega de l'Administració de JustÃcia, cal afegir els canvis que afecten l'eficà cia del procés sumari aprovat en 2018, i les demores, especialment hostils, en els casos que l'arrendador sigui un gran tenidor, podent segons el desenvolupament del procés i les caracterÃstiques del propietari allargar dita recuperació fins als 30 mesos.
Limitació de rendes: una contenció moderada
La mesura estrella que la llei introdueix és una contenció moderada de les rendes en à rees de mercat tensionat. Aquesta mesura, d'aplicació potestativa per part de les CCAA, pretén frenar les pujades descontrolades dels preus de lloguer, tot i que sense tancar les portes a increments ajustats a certes condicions. La proposta que fa la llei d'habitatge no és de la radicalitat que contenia la llei catalana, però l'absència dels dos Ãndexs que ha de donar a conèixer l'Estat manté incerteses que per a res beneficien al mercat del lloguer.
A més, amb la possibilitat d'adoptar el nou concepte de gran tenidor, la llei posa en el punt de mira els posseïdors d'unes poques vivendes. La definició adoptada, única al panorama occidental, planteja més preguntes que respostes en determinats casos, i tanca les portes a un avenç de la professionalització del mercat de lloguer.
Resultats adversos: la ironia de les conseqüències legislatives
La llei ha generat efectes col·laterals, contraris als pretesos i que mereixen la nostra atenció. L'allau de preguntes que es reben sobre altres alternatives a les del lloguer per a residència habitual, com el lloguer de temporada o el lloguer d'habitacions, delaten la inquietud que ha generat la norma. A més, el context temporal en què s'ha aprovat aquesta llei ha agreujat la disminució en l'oferta d'habitatges per llogar i la sortida de petits inversors del mercat, especialment el català , on fa més d'un semestre que es va anunciar l'aprovació de l'à rea tensionada i la reducció a només cinc habitatges de la conceptualització del gran tenidor.
A més, hem observat com ha augmentat exponencialment la sol·licitud de la presència d'avaladors en els contractes de lloguer, o com la selecció de l'inquilà en à mbits de gran demanda és cada vegada més estricta, certificant amb això que, probablement, bona part de les mesures poden ser beneficioses exclusivament per a aquelles llars que actualment viuen de lloguer, però que la llei pot dificultar l'accés a un habitatge a aquelles persones que no disposin dels recursos econòmics recurrents necessaris per acreditar que no ocasionaran dificultats en el transcurs de la relació arrendatÃcia.
La polarització ideològica entorn de la legislació sobre habitatge en aquesta última dècada no ha fet més que generar inseguretat jurÃdica. Els ciutadans i els inversors busquen estabilitat i previsibilitat, no una lluita constant que posa en risc la durabilitat de qualsevol polÃtica d'habitatge.
La llei d'habitatge ha posat en marxa una sèrie de mecanismes complexos i, en ocasions, contradictoris. L'habitatge, un dret fonamental i una necessitat bà sica, s'ha convertit en l'epicentre d'un debat que va més enllà dels murs d'una llar. Propietaris i inquilins mereixen una llei que ofereixi solucions clares i estables, que garanteixi la seguretat i promogui un mercat equitatiu. Mentrestant, naveguem en un mar d'incerteses, que no sembla que vagi a cessar, amb l'anunci de més mesures de carà cter coactiu que en res ajudaran si l'Administració no està disposada a posar els recursos econòmics per generar un parc d'habitatge públic suficient i convertir-se aixà en l'actor principal en el mercat immobiliari de lloguer.